证券代码：600048              证券简称：保利发展      保利发展控股集团股份有限公司      向特定对象刊行可调度公司债券       召募资金应用可行性分析敷陈               （转换稿）               二零二四年十二月 一、本次召募资金使用盘算   本次向特定对象刊行可调度公司债券召募资金总和（含刊行用度）不逾越                                        召募资金                           总投资金额  序号         神色称呼                      拟参加金额                            （万元）                                        （万元）   -          以为           4,623,597   950,000   房地产开发神色的开发成本组成包括地盘成本、房地产开发所必需的勘探及 想象等前期成本、房地产主体及水电煤暖等配套递次开辟的工程参加，前述成本 均为白叟性支拨。公司本次向特定对象刊行可调度公司债券召募资金顶用于房地 产开发神色的，仅用于商品住宅的白叟性支拨中与房地产工程开辟支拨干系的部 分，即开辟装置工程费及配套递次开辟费。   本次向特定对象刊行可调度公司债券召募资金净额少于神色总投资金额的 部分，公司将以其他形式惩处。本次向特定对象刊行可调度公司债券召募资金到 位之前，公司将凭据神色程度的骨子情况以自筹资金先行参加，并在召募资金到 位之后给予置换。   如若本次骨子召募资金净额相干于召募资金拟参加金额存在不及，公司将通 过自筹资金弥补不及部分。   在不改动拟投资神色的前提下，董事会可对上述单个或多个投资神色的召募 资金拟参加金额进行治愈。 二、本次召募资金投资神色可行性分析   （一）上海保利海上瑧悦神色     神色称呼                     上海保利海上瑧悦   神色总投资（万元）                      720,968   神色预测开发周期                2023 年 7 月至 2027 年 6 月    神色筹办主体         由全资子公司上海保镡置业有限公司开发筹办 筹办用大地积（平方米）                       57,239  总建筑面积（平方米）                      210,017   预测销售额（万元）                      928,899   本神色位于上海市宝山区，东至瑞丰南路，南至丰皓路，西至大场路，北至 丰翔路。本神色筹办用大地积 57,239 平方米，总建筑面积 210,017 平方米，容积 率 2.60，为住宅神色。   本神色位于上海市宝山区，属于南大灵巧城中枢区域。神色紧邻上海地铁 15 号线丰翔路站与 22 号线地铁站（筹办），连通外环与中环，交通方便；神色周 边有山姆会员超市、弘基文化闲适广场等买卖神色，糊口便利；神色紧邻上海宝 山区南大推行学校、上海大学从属学校，素养资源丰富；神色周边南大公园，生 态景不雅资源较优。神色主要舒服当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好 的阛阓远景。    本神色属公司在建神色，部分已获得预售许可证，盘算于 2026 年 6 月运行 寄托。    公司以招拍挂的形式获得该神色国土使用权。该神色国土出让协议及干系资 格文献获得情况如下：       文献称呼                            文献编号  国有地盘使用权出让协议           沪宝国有开辟用地使用协议（2023）3 号    国有地盘使用权证             沪〔2023〕宝字不动产权第 028508 号   开辟用地筹办许可证              沪宝地（2023）EA310113202300516   开辟工程筹办许可证              沪宝建（2023）FA310113202300761   建筑工程施工许可证           310113202307180101、310113202307250101       立项备案                     2305-310113-04-01-250513       环评备案                            无需办理 1                         宝山房管（2023）预字 0000298 号、                         宝山房管（2023）预字 0000393 号、       预售证                         宝山房管（2024）预字 0000074 号、                          宝山房管（2024）预字 0000195 号 注1：凭据中华东谈主民共和国生态环境部于2020年11月30日颁布的《开辟神色环境影响评价分类经管名录（2021 年版）》（生态环境部令第16号），自2021年1月1日起，除波及环境明锐区的房地产开发神色需编制环境 影响评价敷陈表外，其余房地产开发神色无需再编制环境影响敷陈书和填报环境影响登记表。    本神色的总投资预测为 720,968 万元，其中地盘成本为 504,756 万元，开发 前期费为 4,073 万元，开辟装置工程费为 132,879 万元，配套递次开辟费为 17,238 万元，工夫用度为 50,580 万元，其他用度为 11,441 万元。    本神色现在已开工。神色盘算使用召募资金 100,000 万元，仅用于商品住宅 部分的神色开辟装置工程费及配套递次开辟费支拨，其余资金公司将通过自有资 金、银行贷款等门道惩处。   本神色预测结束销售额 928,899 万元，结束净利润 126,596 万元，销售净利 率为 13.63%。神色各项经济方针细腻，经济性上可行。                 神色经济效益方针一览表  序号                 内容                                  方针   （二）北京保利颐璟善良神色        神色称呼                     北京保利颐璟善良   神色总投资（万元）                          367,857   神色预测开发周期                   2024 年 3 月至 2027 年 12 月       神色筹办主体      由控股子公司北京保顺善筑置业有限公司开发筹办 筹办用大地积（平方米）                          64,793  总建筑面积（平方米）                          147,780   预测销售额（万元）                          395,578   本神色位于北京市顺义区，东至右堤路，西至丰乐路，北至顺兴街。本神色 筹办用大地积 64,793 平方米，总建筑面积 147,780 平方米，容积率 1.60，为住宅 神色。   本神色位于北京市顺义区，属于马坡板块。神色谈路交通较方便，周边畅通 路、白马路等城区主线谈路；神色周边有金宝 PARK 天阶、鲁能美艳汇、北京鲲 熙汇等买卖神色，糊口便利；神色紧邻齐门师范大学从属顺义推行小学、顺义区 第十五中学，素养资源丰富；神色周边北京中医病院，医疗资源较优；神色紧邻 潮白河景不雅绿化带，生态环境较优。神色主要舒服当地与周边地区的刚性及改善 性需求，具备较好的阛阓远景。   本神色属公司在建神色，部分已获得预售许可证，盘算于 2026 年 9 月运行 寄托。   公司以招拍挂的形式获得该神色国土使用权。该神色国土出让协议及干系资 格文献获得情况如下：       文献称呼                         文献编号 国有地盘使用权出让协议            京规自出〔合〕字（2023）第 0104 号                       京（2024）顺不动产权第 0007702 号、   国有地盘使用权证                        京（2024）顺不动产权第 0007705 号   开辟用地筹办许可证                       无需办理 1                           建字第 110113202400008 号、                           建字第 110113202400011 号、   开辟工程筹办许可证                           建字第 110113202400012 号、                           建字第 110113202400017 号   建筑工程施工许可证       立项备案                    京发改（核）〔2024〕12 号       环评备案                         无需办理       预售证                     京房售证字（2024）36 号 注 1：凭据《北京市城乡筹办条例》，无需办理开辟用地筹办许可。   本神色的总投资预测为 367,857 万元，其中地盘成本为 207,270 万元，开发 前期费为 4,102 万元，开辟装置工程费为 113,303 万元，配套递次开辟费为 12,920 万元，工夫用度为 25,774 万元，其他用度为 4,487 万元。   本神色现在已开工。神色盘算使用召募资金 90,000 万元，其余资金公司将 通过自有资金、银行贷款等门道惩处。   本神色预测结束销售额 395,578 万元，结束净利润 18,188 万元，销售净利率 为 4.60%。神色各项经济方针细腻，经济性上可行。                 神色经济效益方针一览表   序号                内容                                 方针   （三）佛山保利琅悦神色         神色称呼                      佛山保利琅悦   神色总投资（万元）                         495,913   神色预测开发周期                   2023 年 8 月至 2027 年 7 月                 由全资子公司佛山南海桂城保璞悦地产发展有限公司开发        神色筹办主体                             筹办  筹办用大地积（平方米）                         75,062  总建筑面积（平方米）                         312,849   预测销售额（万元）                         588,662   本神色位于佛山市南海区，东至桂澜路，南至绿景路，西至南海大路。本项 目筹办用大地积 75,062 平方米，总建筑面积 312,849 平方米，容积率 3.00，为普 通住宅神色。   本神色位于佛山市南海区桂城街谈，属于石肯板块。神色经桂澜路可快速到 达南海区政府、广东金融高新区，交通方便；神色紧邻鄱阳城众创小镇、顺联公 园里等买卖神色，糊口便利；神色周边怡海第五小学，素养资源丰富；神色周边 有佛山市第一东谈主民病院，医疗资源较优。神色主要舒服当地与周边地区的刚性及 改善性需求，具备较好的阛阓远景。   本神色属公司在建神色，部分已获得预售许可证，盘算于 2025 年 10 月运行 寄托。   公司以招拍挂的形式获得该神色国土使用权。该神色国土出让协议及干系资 格文献获得情况如下：       文献称呼                       文献编号 国有地盘使用权出让协议                 440605-2023-000058                  粤（2024）佛南不动产权第 0011409 号、                  粤（2024）佛南不动产权第 0013734 号、   国有地盘使用权证                  粤（2024）佛南不动产权第 0013735 号、                  粤（2024）佛南不动产权第 0013736 号                     地字第 4406052023YG0001328 号、  开辟用地筹办许可证                      地字第 4406052023YG0034318 号                     建字第 4406052023GG0224335 号、                     建字第 4406052023GG0362359 号、                     建字第 4406052023GG0364327 号、                     建字第 4406052023GG0373363 号、                     建字第 4406052024GG0194434 号、                     建字第 4406052024GG0324474 号、                     建字第 4406052023GG0366389 号、  开辟工程筹办许可证          建字第 4406052023GG0372397 号、                     建字第 4406052024GG0615472 号、                     建字第 4406052024GG0816482 号、                     建字第 4406052024GG0818470 号、                     建字第 4406052024GG0819490 号、                     建字第 4406052024GG0820414 号、                     建字第 4406052024GG0821423 号、                      建字第 4406052024GG1130480 号  建筑工程施工许可证      440605202310230401、440605202310240301、       立项备案                2307-440605-04-01-251544        文献称呼                         文献编号        环评备案                         无需办理                          南房预字第 2024000902 号、                          南房预字第 2024001802 号、        预售证                          南房预字第 2024001102 号、                           南房预字第 2024001002 号   本神色的总投资预测为 495,913 万元，其中地盘成本为 291,778 万元，开发 前期费为 6,020 万元，开辟装置工程费为 132,006 万元，配套递次开辟费为 20,490 万元，工夫用度为 41,346 万元，其他用度为 4,273 万元。   本神色现在已开工。神色盘算使用召募资金 85,000 万元，其余资金公司将 通过自有资金、银行贷款等门道惩处。   本神色预测结束销售额 588,662 万元，结束净利润 51,494 万元，销售净利率 为 8.75%。神色各项经济方针细腻，经济性上可行。                 神色经济效益方针一览表   序号                内容                                  方针   （四）长春保利善良神色        神色称呼                       长春保利善良   神色总投资（万元）                          197,899   神色预测开发周期                   2024 年 3 月至 2027 年 10 月       神色筹办主体      由全资子公司长春和雅房地产开发有限公司开发筹办  筹办用大地积（平方米）                         91,4141   总建筑面积（平方米）                         241,082   预测销售额（万元）                          234,359 注 1：《国有开辟用地使用权出让协议》商定出让宗地地上头积 91,414 平方米，地底下积 73,132 平方米。    本神色位于长春市经开区，东至金桥街，南至吉林省药品监督经管局，西至 仙台大街，北至北海路。本神色筹办用大地积 91,414 平方米，总建筑面积 241,082 平方米，容积率 2.20，为庸俗住宅神色。    本神色位于长春市经开区，属于赛德广场板块。神色周边轻轨 3 号线吉林广 电站，紧邻城市骨干谈仙台大街、卫星路，交通方便；神色紧邻摩天活力城等商 业神色，糊口便利；神色周边有北海小学、东北师范大学从属推行学校、长春市 九十七赫行推行中学，素养资源丰富；神色周边北海公园、北海湿地公园，生态 环境较优。神色主要舒服当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的阛阓 远景。    本神色属公司在建神色，部分已获得预售许可证，盘算于 2026 年 7 月运行 寄托。    公司以招拍挂的形式获得该神色国土使用权。该神色国土出让协议及干系资 格文献获得情况如下：       文献称呼                          文献编号  国有地盘使用权出让协议                    长规自经出【2023】005号                         吉（2024）长春市不动产权第0082625号、                         吉（2024）长春市不动产权第0082939号、     地盘使用权证                         吉（2024）长春市不动产权第0082282号、                         吉（2024）长春市不动产权第0082537号   开辟用地筹办许可证                地字第2201052023YG0022319号   开辟工程筹办许可证                建字第2201052024GG0007456号        文献称呼                          文献编号   建筑工程施工许可证         220171202403200101、220171202408090101        立项备案                   2311-220171-04-01-393547        环评备案                          无需办理                           长房售证（2024）第031号、                           长房售证（2024）第032号、                           长房售证（2024）第061号、        预售证                           长房售证（2024）第091号、                           长房售证（2024）第102号、                            长房售证（2024）第118号   本神色的总投资预测为 197,899 万元，其中地盘成本为 84,164 万元，开发前 期费为 2,686 万元，开辟装置工程费为 75,854 万元，配套递次开辟费为 15,608 万 元，工夫用度为 16,003 万元，其他用度为 3,584 万元。   本神色现在已开工。神色盘算使用召募资金 70,000 万元，其余资金公司将 通过自有资金、银行贷款等门道惩处。   本神色预测结束销售额 234,359 万元，结束净利润 22,372 万元，销售净利率 为 9.55%。神色各项经济方针细腻，经济性上可行。                 神色经济效益方针一览表   序号                内容                                    方针   （五）北京保利天汇神色       神色称呼                       北京保利天汇   神色总投资（万元）                        748,611   神色预测开发周期                  2023 年 9 月至 2027 年 6 月     神色筹办主体        由控股子公司北京朝新和筑置业有限公司开发筹办  筹办用大地积（平方米）                        43,244  总建筑面积（平方米）                        149,664   预测销售额（万元）                        852,400   本神色位于北京市向阳区，东至兴坝路，西至兴坝西街。本神色筹办用大地 积 43,244 平方米，总建筑面积 149,664 平方米，容积率 2.31，为住宅神色。   本神色位于北京市向阳区，属于东坝板块。神色紧邻北京地铁 3 号线、12 号 线换乘站东风站（在建），接驳东五环、第二机场高速，交通方便；神色周边有 东坝万达广场、金隅嘉品 Mall 等买卖神色，糊口便利；神色周边向阳区推行小 学东坝校区、北京中学东坝校区，素养资源丰富；神色周边有安贞东方病院，医 疗资源较优。神色主要舒服当地与周边地区的改善性需求，具备较好的阛阓远景。   本神色属公司在建神色，部分已获得预售许可证，盘算于 2025 年 11 月运行 寄托。   公司以招拍挂的形式获得该神色国土使用权。该神色国土出让协议及干系资 格文献获得情况如下：       文献称呼                        文献编号                      京规自出〔合〕字（2023）第0046号、 国有地盘使用权出让协议                      京规自出〔合〕字（2023）第0047号    地盘使用权证            京（2023）朝不动产权第0090967号、       文献称呼                        文献编号                        京（2023）朝不动产权第0090972号   开辟用地筹办许可证                       无需办理1                           建字第110105202300159号、   开辟工程筹办许可证                            建字第110105202300160号   建筑工程施工许可证         110105202309080301、110105202309080401                          京向阳发改（核）〔2023〕43号、       立项备案                          京向阳发改（核）〔2023〕44号       环评备案                        无需办理                           京房售证字（2023）108号、                           京房售证字（2023）109号、       预售证                            京房售证字（2024）3号、                            京房售证字（2024）4号 注 1：凭据《北京市城乡筹办条例》，无需办理开辟用地筹办许可。   本神色的总投资预测为 748,611 万元，其中地盘成本为 595,838 万元，开发 前期费为 4,814 万元，开辟装置工程费为 95,861 万元，配套递次开辟费为 10,264 万元，工夫用度为 39,813 万元，其他用度为 2,021 万元。   本神色现在已开工。神色盘算使用召募资金 70,000 万元，其余资金公司将 通过自有资金、银行贷款等门道惩处。   本神色预测结束销售额 852,400 万元，结束净利润 67,892 万元，销售净利率 为 7.96%。神色各项经济方针细腻，经济性上可行。                 神色经济效益方针一览表  序号                 内容                               方针   （六）天津保利西棠善良二期神色       神色称呼                   天津保利西棠善良二期   神色总投资（万元）                        223,941   神色预测开发周期                  2024 年 4 月至 2029 年 3 月     神色筹办主体       由全资子公司天津广隆房地产开发有限公司开发筹办  筹办用大地积（平方米）                       105,899  总建筑面积（平方米）                        189,053   预测销售额（万元）                        249,183   本神色位于天津市津南区，南至同硕路，西至宁慧路，北至齐心路。本神色 筹办用大地积 105,899 平方米，总建筑面积 189,053 平方米，容积率 1.25，为住 宅神色。   神色位于天津市津南区，属于海教园板块。神色周边有天津地铁 6 号线和慧 路站，周边津港高速、天津大路，交通方便；神色周边有卢浮广场、新城吾悦广 场、津南永旺等买卖神色，糊口便利；神色周边海河病院、津南病院，医疗资源 丰富。神色主要舒服当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的阛阓远景。   本神色属公司在建神色，部分已获得预售许可证，盘算于 2026 年 5 月运行 寄托。   公司以招拍挂的形式获得该神色国土使用权。该神色国土出让协议及干系资 格文献获得情况如下：       文献称呼                         文献编号  国有地盘使用权出让协议           TJ11442024001、TJ11122024003                     津（2024）津南区不动产权第0230685号、     地盘使用权证                     津（2024）津南区不动产权第0230687号、      文献称呼                          文献编号                      津（2024）津南区不动产权第0230689号、                       津（2024）津南区不动产权第0499947号                         地字第2024津南地证申字0008号、   开辟用地筹办许可证                         地字第2024津南地证申字0014号                         建字第2024津南建证申字0029号、                         建字第2024津南建证申字0030号、   开辟工程筹办许可证                         建字第2024津南建证申字0055号、                         建字第2024津南建证申字0065号   建筑工程施工许可证      立项备案      环评备案                          无需办理                       津住建房售许字〔2024〕第0380-001号、                       津住建房售许字〔2024〕第0400-001号、                       津住建房售许字〔2024〕第0401-001号、                       津住建房售许字〔2024〕第0447-001号、                       津住建房售许字〔2024〕第0546-001号、                       津住建房售许字〔2024〕第0547-001号、                       津住建房售许字〔2024〕第0548-001号、                       津住建房售许字〔2024〕第0755-001号、      预售证              津住建房售许字〔2024〕第0756-001号、                       津住建房售许字〔2024〕第0856-001号、                       津住建房售许字〔2024〕第0859-001号、                       津住建房售许字〔2024〕第0954-001号、                       津住建房售许字〔2024〕第0955-001号、                       津住建房售许字〔2024〕第1055-001号、                       津住建房售许字〔2024〕第1056-001号、                       津住建房售许字〔2024〕第1057-001号、                        津住建房售许字〔2024〕第1060-001号   本神色的总投资预测为 223,941 万元，其中地盘成本为 106,070 万元，开发 前期费为 3,204 万元，开辟装置工程费为 71,844 万元，配套递次开辟费为 19,801 万元，工夫用度为 18,197 万元，其他用度为 4,826 万元。   本神色现在已开工。神色盘算使用召募资金 65,000 万元，其余资金公司将 通过自有资金、银行贷款等门道惩处。   本神色预测结束销售额 249,183 万元，结束净利润 20,508 万元，销售净利率 为 8.23%。神色各项经济方针细腻，经济性上可行。                 神色经济效益方针一览表  序号                 内容                               方针   （七）合肥保利海上瑧悦神色        神色称呼                   合肥保利海上瑧悦   神色总投资（万元）                       218,051   神色预测开发周期                2024 年 5 月至 2026 年 10 月       神色筹办主体     由全资子公司合肥和禹房地产开发有限公司开发筹办  筹办用大地积（平方米）                      50,588  总建筑面积（平方米）                       145,322   预测销售额（万元）                       262,198   本神色位于合肥市包河区，南至歙县路，西至上海路，北至郎溪路。本神色 筹办用大地积 50,588 平方米，总建筑面积 145,322 平方米，容积率 2.17，为庸俗 住宅神色。   本神色位于合肥市包河区，从属淝河东新板块。神色周边有地铁 4 号线工经 学院站、6 号线唐大楼站，周边郎溪路高架、上海路快速路，交通方便；神色紧 邻杉杉奥特莱斯（在建）、合肥市三院新区（在建），糊口便利；神色周边有屯 溪路小学祁阶梯校区、四十八中祁阶梯校区，素养资源丰富；神色周边淝河灵巧 公园，生态环境较优。神色主要舒服当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备 较好的阛阓远景。   本神色属公司在建神色，部分已获得预售许可证，盘算于 2026 年 5 月运行 寄托。   公司以招拍挂的形式获得该神色国土使用权。该神色国土出让协议及干系资 格文献获得情况如下：       文献称呼                     文献编号 国有地盘使用权出让协议         合地包河筹办【2024】002 号                 皖（2024）合肥市不动产权第 1053057 号、   国有地盘使用权证                  皖（2024）合肥市不动产权第 1053096 号  开辟用地筹办许可证              地字第 340111202400022 号                     建字第 340111202400331 号、                     建字第 340111202400332 号、                     建字第 340111202400333 号、                     建字第 340111202400334 号、                     建字第 340111202400335 号、                     建字第 340111202400336 号、                     建字第 340111202400337 号、                     建字第 340111202400352 号、                     建字第 340111202400353 号、  开辟工程筹办许可证                     建字第 340111202400354 号、                     建字第 340111202400355 号、                     建字第 340111202400356 号、                     建字第 340111202400357 号、                     建字第 340111202400358 号、                     建字第 340111202400359 号、                     建字第 340111202400360 号、                     建字第 340111202400361 号、                      建字第 340111202400362 号  建筑工程施工许可证                340111202405170303       立项备案              2402-340111-04-01-546759       环评备案                     无需办理       预售证           合房预售证第 20240252 号、        文献称呼                    文献编号                          合房预售证第 20240253 号、                          合房预售证第 20240254 号、                          合房预售证第 20240315 号、                          合房预售证第 20240316 号、                          合房预售证第 20240330 号、                          合房预售证第 20240415 号、                          合房预售证第 20240416 号、                          合房预售证第 20240457 号、                          合房预售证第 20240481 号、                          合房预售证第 20240494 号、                          合房预售证第 20240570 号   本神色的总投资预测为 218,051 万元，其中地盘成本为 119,787 万元，开发 前期费为 1,929 万元，开辟装置工程费为 71,358 万元，配套递次开辟费为 9,380 万元，工夫用度为 13,806 万元，其他用度为 1,791 万元。   本神色现在已开工。神色盘算使用召募资金 60,000 万元，其余资金公司将 通过自有资金、银行贷款等门道惩处。   本神色预测结束销售额 262,198 万元，结束净利润 27,315 万元，销售净利率 为 10.42%。神色各项经济方针细腻，经济性上可行。                 神色经济效益方针一览表   序号               内容                          方针   （八）莆田保利瑧悦神色       神色称呼                     莆田保利瑧悦   神色总投资（万元）                      258,692   神色预测开发周期                2024 年 1 月至 2028 年 1 月    神色筹办主体         由全资子公司莆田中荔投资有限公司开发筹办  筹办用大地积（平方米）                      58,453  总建筑面积（平方米）                      232,515   预测销售额（万元）                      303,612   本神色位于莆田市荔城区，东至西洪北街，南至筹办谈路，西至海丰北街， 北至南郊路。本神色筹办用大地积 58,453 平方米，总建筑面积 232,515 平方米， 容积率 3.06，为住宅神色。   本神色位于莆田市荔城区，属于城东板块绶溪片区。神色周边西洪路，经主 干谈可快速理会全城，交通较为方便；神色周边有馨宜新宇宙商圈、红星好意思凯龙、 区第一推行小学，素养资源丰富；神色周边莆田学院从属病院新院区、莆田九十 五病院，医疗资源较优。神色主要舒服当地与周边地区的刚性及改善性需求，具 备较好的阛阓远景。   本神色属公司在建神色，部分已获得预售许可证，盘算于 2026 年 9 月运行 寄托。   公司以招拍挂的形式获得该神色国土使用权。该神色国土出让协议及干系资 格文献获得情况如下：      文献称呼                         文献编号                               莆当然2023年出字9号、 国有地盘使用权出让协议                               莆当然2023年出字10号                     闽（2024）莆田市不动产权第LC001216号、    地盘使用权证                      闽（2024）莆田市不动产权第LC005905号                           地字第350300202300011号、   开辟用地筹办许可证                           地字第350300202300012号                           建字第350300202400002号、   开辟工程筹办许可证                            建字第350300202400012号   建筑工程施工许可证         350304202409140101、350304202401110101      立项备案      环评备案                         无需办理                           （2024）莆房许字第7号、                           （2024）莆房许字第8号、                           （2024）莆房许字第9号、                           （2024）莆房许字第14号、                           （2024）莆房许字第16号、      预售证                           （2024）莆房许字第17号、                           （2024）莆房许字第19号、                           （2024）莆房许字第23号、                           （2024）莆房许字第29号、                            （2024）莆房许字第30号   本神色的总投资预测为 258,692 万元，其中地盘成本为 163,527 万元，开发 前期费为 2,896 万元，开辟装置工程费为 65,750 万元，配套递次开辟费为 10,736 万元，工夫用度为 14,114 万元，其他用度为 1,668 万元。   本神色现在已开工。神色盘算使用召募资金 55,000 万元，其余资金公司将 通过自有资金、银行贷款等门道惩处。   本神色预测结束销售额 303,612 万元，结束净利润 30,955 万元，销售净利率 为 10.20%。神色各项经济方针细腻，经济性上可行。                神色经济效益方针一览表  序号               内容                                  方针   （九）成齐保利西堂善良神色        神色称呼                    成齐保利西堂善良  神色总投资（万元）                         184,684   神色预测开发周期                  2024 年 1 月至 2027 年 1 月       神色筹办主体      由全资子公司成齐保鑫投资有限公司开发筹办 筹办用大地积（平方米）                         42,705  总建筑面积（平方米）                        125,007  预测销售额（万元）                         192,271   本神色位于成齐市金牛区，东至金水一街，南至金禧三路，西至金水二街， 北至金禧二路。本神色筹办用大地积 42,705 平方米，总建筑面积 125,007 平方 米，容积率 2.00，为庸俗住宅神色。   本神色位于成齐市金牛区，属于国宾板块外围筹办区。神色紧邻城西北骨干 谈蜀西路，周边地铁 2 号线金周路站，交通便利；神色周边有中海购物中心、熙 悦汇、爱琴海购物中心等买卖神色，糊口便利；神色周边茶店子小学金禧分校、 金牛中学，素养资源丰富；神色周边有四川省东谈主民病院金牛病院，医疗资源较优。 神色主要舒服当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的阛阓远景。   本神色属公司在建神色，部分已获得预售许可证，盘算于 2026 年 6 月运行 寄托。   公司以招拍挂的形式获得该神色国土使用权。该神色国土出让协议及干系资 格文献获得情况如下：      文献称呼                            文献编号 国有地盘使用权出让协议                    510100-2023-B-036（金）   国有地盘使用权证           川（2024）成齐市不动产权第 0090182 号   开辟用地筹办许可证                地字第 510106202421071 号   开辟工程筹办许可证                建字第 510106202430086 号   建筑工程施工许可证      立项备案        川投资备【2312-510106-89-01-880523】FGQB-0290 号      环评备案                            无需办理                         蓉预售字第 510106202472573 号、                         蓉预售字第 510106202473215 号、                         蓉预售字第 510106202473289 号、      预售证                         蓉预售字第 510106202474327 号、                         蓉预售字第 510106202474365 号、                         蓉预售字第 510106202475317 号   本神色的总投资预测为 184,684 万元，其中地盘成本为 107,901 万元，开发 前期费为 2,372 万元，开辟装置工程费为 54,882 万元，配套递次开辟费为 6,799 万元，工夫用度为 9,360 万元，其他用度为 3,369 万元。   本神色现在已开工。神色盘算使用召募资金 45,000 万元，其余资金公司将 通过自有资金、银行贷款等门道惩处。   本神色预测结束销售额 192,271 万元，结束净利润 6,721 万元，销售净利率 为 3.50%。神色各项经济方针细腻，经济性上可行。                 神色经济效益方针一览表  序号                内容                                  方针   （十）上海保利西郊善良神色        神色称呼                     上海保利西郊善良   神色总投资（万元）                         244,147   神色预测开发周期                   2024 年 1 月至 2028 年 1 月       神色筹办主体       由全资子公司上海保邺置业有限公司开发筹办  筹办用大地积（平方米）                         40,262  总建筑面积（平方米）                          99,207   预测销售额（万元）                         283,941   本神色位于上海市松江区，东至泗砖南路，南至河谈，西至张泾路，北至莘 砖公路。本神色筹办用大地积 40,262 平方米，总建筑面积 99,207 平方米，容积 率 1.50，为住宅神色。   本神色位于上海市松江区，属于洞泾板块。神色紧邻沈海高速、沪昆高速， 可快速理会外环进入市区，交通较为方便。神色周边有松江万达广场、印象城等 买卖神色，糊口便利；神色周边洞泾学校、洞泾异邦语推行学校，素养资源丰富； 神色周边有第一东谈主民病院松江分院，医疗资源较优。神色主要舒服当地与周边地 区的刚性及改善性需求，具备较好的阛阓远景。   本神色属公司在建神色，部分已获得预售许可证，盘算于 2026 年 8 月运行 寄托。   公司以招拍挂的形式获得该神色国土使用权。该神色国土出让协议及干系资 格文献获得情况如下：      文献称呼                            文献编号 国有地盘使用权出让协议         沪松国有开辟用地使用协议（2023）48号    地盘使用权证             沪（2024）松字不动产权第003477号   开辟用地筹办许可证           沪松地（2024）EA310117202400079                       沪松建（2024）FA310117202400104、   开辟工程筹办许可证                        沪松建（2024）FA310117202400181   建筑工程施工许可证      立项备案                     2311-310117-04-01-940451      环评备案                            无需办理                        松江房管（2024）预字0000157号、      预售证               松江房管（2024）预字0000285号、                        松江房管（2024）预字0000356号   本神色的总投资预测为 244,147 万元，其中地盘成本为 154,058 万元，开发 前期费为 2,267 万元，开辟装置工程费为 54,008 万元，配套递次开辟费为 7,714 万元，工夫用度为 21,698 万元，其他用度为 4,401 万元。   本神色现在已开工。神色盘算使用召募资金 40,000 万元，仅用于商品住宅 部分的神色开辟装置工程费及配套递次开辟费支拨，其余资金公司将通过自有资 金、银行贷款等门道惩处。   本神色预测结束销售额 283,941 万元，结束净利润 26,518 万元，销售净利率 为 9.34%。神色各项经济方针细腻，经济性上可行。                神色经济效益方针一览表  序号                 内容                               方针   （十一）太原保利璞悦神色        神色称呼                    太原保利璞悦   神色总投资（万元）                       188,346   神色预测开发周期                2023 年 9 月至 2028 年 10 月       神色筹办主体    由控股子公司太原利晋房地产开发有限公司开发筹办  筹办用大地积（平方米）                      53,074  总建筑面积（平方米）                       244,058   预测销售额（万元）                       223,807   本神色位于太原市晋源区，东至和平南路，南至吴家堡南街，西至化工路， 北至吴家堡北街。本神色筹办用大地积 53,074 平方米，总建筑面积 244,058 平方 米，容积率 4.20，为住宅神色。   本神色位于太原市晋源区，地处城市双环骨干谈接壤处，属于太原市重心发 展区域。神色周边西中环、南中环双快速路，紧邻地铁 3 号线吴家堡北街站（规 划），交通方便；神色周边有万象城、长风商务区等买卖神色，糊口便利；神色 周边有后生路小学、南堰城改小学、双西小学、山大附中晋源校区，素养资源丰 富。神色主要舒服当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的阛阓远景。   本神色属公司在建神色，部分已获得预售许可证，盘算于 2026 年 6 月运行 寄托。  公司以招拍挂的形式获得该神色国土使用权。该神色国土出让协议及干系资 格文献获得情况如下：    文献称呼                        文献编号 国有地盘使用权出让协议                  1401102022010   地盘使用权证        晋（2022）太原市不动产权第0501846号  开辟用地筹办许可证               地字第140100202220065号                      建字第140100202330354号、                      建字第140100202330355号、                      建字第140100202330373号、                      建字第140100202330426号、                      建字第140100202330427号、                      建字第140100202330428号、                      建字第140100202330479号、                      建字第140100202330480号、                      建字第140100202330481号、  开辟工程筹办许可证           建字第140100202330482号、                      建字第140100202330483号、                      建字第140100202330484号、                      建字第140100202330485号、                      建字第140100202330486号、                      建字第140100202330487号、                      建字第140100202330488号、                      建字第140100202330489号、                      建字第140100202330490号、                      建字第140100202330491号  建筑工程施工许可证    立项备案                  并审管投备〔2022〕190号    环评备案                        无需办理                   （2023）并商房预售字第0195号、                   （2023）并商房预售字第0208号、                   （2023）并商房预售字第0232号、                   （2024）并商房预售字第0045号、     预售证           （2024）并商房预售字第0046号、                   （2024）并商房预售字第0092号、                   （2024）并商房预售字第0093号、                   （2024）并商房预售字第0192号、                   （2024）并商房预售字第0213号   本神色的总投资预测为 188,346 万元，其中地盘成本为 68,809 万元，开发前 期费为 4,274 万元，开辟装置工程费为 89,683 万元，配套递次开辟费为 11,337 万 元，工夫用度为 10,996 万元，其他用度为 3,248 万元。   本神色现在已开工。神色盘算使用召募资金 40,000 万元，其余资金公司将 通过自有资金、银行贷款等门道惩处。   本神色预测结束销售额 223,807 万元，结束净利润 18,224 万元，销售净利率 为 8.14%。神色各项经济方针细腻，经济性上可行。                 神色经济效益方针一览表   序号                内容                               方针   （十二）广州保利云境神色        神色称呼                    广州保利云境   神色总投资（万元）                       224,553   神色预测开发周期                2023 年 11 月至 2027 年 6 月       神色筹办主体       由全资子公司广州穗联置业有限公司开发筹办 筹办用大地积（平方米）                       26,147  总建筑面积（平方米）                       113,565   预测销售额（万元）                       258,825   本神色位于广州市白云区，东至筹办谈路，南至祥景花坛雍翠园小区，西至 江景路，北至金泰创意园。本神色筹办用大地积 26,147 平方米，总建筑面积   本神色位于广州市白云区，属于白云大路北板块。神色周边有在建地铁 14 号线创意园站、马务站，经鹤联街可理会白云新城，交通较为方便；神色周边有 YH 城购物中心、白云汇广场，糊口便利；神色周边南边病院白云分院，医疗资 源较优。神色主要舒服当地与周边地区的刚性及初步改善需求，具备较好的阛阓 远景。   本神色属公司在建神色，部分已获得预售许可证，盘算于 2026 年 8 月运行 寄托。   公司以招拍挂的形式获得该神色国土使用权。该神色国土出让协议及干系资 格文献获得情况如下：       文献称呼                          文献编号 国有地盘使用权出让协议                    440111-2023-000022   国有地盘使用权证          粤（2023）广州市不动产权第 04035409 号   开辟用地筹办许可证             地字第 4401112023YG0013340 号                        建字第 4401112023GG0202397 号、                        建字第 4401112023GG0348335 号、                        建字第 4401112023GG0259345 号、   开辟工程筹办许可证                        建字第 4401112023GG0415397 号、                        建字第 4401112023GG0200325 号、                         建字第 4401112023GG0187316 号   建筑工程施工许可证       立项备案                   2309-440111-17-01-571518       环评备案                          无需办理       预售证               穗房预（网）字第 20240046 号、       文献称呼                         文献编号                         穗房预（网）字第 20240085 号、                         穗房预（网）字第 20240131 号、                         穗房预（网）字第 20240149 号、                         穗房预（网）字第 20240279 号   本神色的总投资预测为 224,553 万元，其中地盘成本为 155,741 万元，开发 前期费为 2,153 万元，开辟装置工程费为 46,812 万元，配套递次开辟费为 5,573 万元，工夫用度为 11,590 万元，其他用度为 2,685 万元。   本神色现在已开工。神色盘算使用召募资金 35,000 万元，其余资金公司将 通过自有资金、银行贷款等门道惩处。   本神色预测结束销售额 258,825 万元，结束净利润 24,568 万元，销售净利率 为 9.49%。神色各项经济方针细腻，经济性上可行。                 神色经济效益方针一览表  序号                内容                                  方针   （十三）佛山保利广佛湾堂悦神色        神色称呼                    佛山保利广佛湾堂悦   神色总投资（万元）                         175,466   神色预测开发周期                   2023 年 8 月至 2027 年 6 月       神色筹办主体       由全资子公司佛山保启置业有限公司开发筹办  筹办用大地积（平方米）                         30,610  总建筑面积（平方米）                      105,306   预测销售额（万元）                      198,754   本神色位于佛山市大沥镇，东至五金城仓储中心，南至广佛路，西至渤海路， 北至凯民茶博城。本神色筹办用大地积 30,610 平方米，总建筑面积 105,306 平方 米，容积率 2.80，为庸俗住宅神色。   本神色位于佛山市大沥镇，属于黄岐板块。神色紧邻广佛路，可快速接驳佛 山一环、广州环城高速，交通较为方便；神色周边有和华 180 购物公园、金铂广 场、嘉洲广场等买卖神色，糊口便利；神色周边黄岐中心小学、黄岐中学，素养 资源丰富。神色主要舒服当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的阛阓 远景。   本神色属公司在建神色，部分已获得预售许可证，盘算于 2025 年 6 月运行 寄托。   公司以招拍挂的形式获得该神色国土使用权。该神色国土出让协议及干系资 格文献获得情况如下：       文献称呼                      文献编号 国有地盘使用权出让协议                 440605-2023-000050                    粤（2023）佛南不动产权第0137704号、                    粤（2023）佛南不动产权第0137705号、                    粤（2023）佛南不动产权第0137706号、                    粤（2023）佛南不动产权第0137707号、    地盘使用权证                    粤（2023）佛南不动产权第0137708号、                    粤（2023）佛南不动产权第0137709号、                    粤（2023）佛南不动产权第0137710号、                     粤（2023）佛南不动产权第0137711号   开辟用地筹办许可证             地字第 440605202300045 号                       建字第4406052023GG0136392号、   开辟工程筹办许可证                       建字第4406052023GG0137325号、      文献称呼                            文献编号                        建字第4406052023GG0138310号、                        建字第4406052023GG0643314号、                        建字第4406052023GG0644313号、                        建字第4406052023GG0737318号、                        建字第4406052023GG0739312号、                        建字第4406052024GG0263417号、                        建字第4406052024GG0264415号、                        建字第4406052024GG0325444号、                         建字第4406052024GG0568434号   建筑工程施工许可证        440605202312140601、440605202312290201、      立项备案                     2305-440605-04-01-103120      环评备案                            无需办理                           南房预字第2023011402号、                           南房预字第2023013202号、                           南房预字第2024000602号、      预售证                           南房预字第2024002902号、                           南房预字第2024004602号、                            南房预字第2024007502号   本神色的总投资预测为 175,466 万元，其中地盘成本为 107,680 万元，开发 前期费为 2,117 万元，开辟装置工程费为 46,000 万元，配套递次开辟费为 6,830 万元，工夫用度为 11,379 万元，其他用度为 1,460 万元。   本神色现在已开工。神色盘算使用召募资金 35,000 万元，其余资金公司将 通过自有资金、银行贷款等门道惩处。   本神色预测结束销售额 198,754 万元，结束净利润 12,527 万元，销售净利率 为 6.30%。神色各项经济方针细腻，经济性上可行。                神色经济效益方针一览表  序号                内容                               方针   （十四）大连保利东港天珺神色        神色称呼                  大连保利东港天珺   神色总投资（万元）                      158,609   神色预测开发周期               2023 年 10 月至 2028 年 9 月       神色筹办主体   由全资子公司大连保利滨港房地产开发有限公司开发筹办  筹办用大地积（平方米）                     25,459  总建筑面积（平方米）                      76,160   预测销售额（万元）                      185,341   本神色位于大连市中山区，东至港东三街，南至港隆路，西至港东二街，北 至港兴路。本神色筹办用大地积 25,459 平方米，总建筑面积 76,160 平方米，容 积率 2.38，为庸俗住宅神色。   本神色位于大连市中山区，属于东港板块。神色紧邻大连地铁 2 号线东港站， 经南北侧城市骨干谈可理会东谈主民路中央商务区，交通方便；神色周边有威尼斯水 城、凯丹广场等买卖中心，糊口便利；神色紧邻东港第二小学，素养资源较优； 神色周边大型三级详细病院（在建），医疗资源较优。神色主要舒服当地与周边 地区的改善性需求，具备较好的阛阓远景。   本神色属公司在建神色，部分已获得预售许可证，盘算于 2026 年 6 月运行 寄托。   公司以招拍挂的形式获得该神色国土使用权。该神色国土出让协议及干系资 格文献获得情况如下：      文献称呼                          文献编号 国有地盘使用权出让协议                     2102022023A005    地盘使用权证          辽（2023）大连市内四区不动产权第9226488号   开辟用地筹办许可证             地字第2102022023YG0002332号   开辟工程筹办许可证             建字第2102022023GG0011399号   建筑工程施工许可证      立项备案                     大中发改备〔2023〕54号      环评备案                          无需办理                           大房预许字第20240010号、                           大房预许字第20240014号、                           大房预许字第20240015号、                           大房预许字第20240016号、      预售证                           大房预许字第20240017号、                           大房预许字第20240018号、                           大房预许字第20240019号、                            大房预许字第20240049号   本神色的总投资预测为 158,609 万元，其中地盘成本为 94,932 万元，开发前 期费为 1,331 万元，开辟装置工程费为 41,531 万元，配套递次开辟费为 5,749 万 元，工夫用度为 12,605 万元，其他用度为 2,462 万元。   本神色现在已开工。神色盘算使用召募资金 30,000 万元，其余资金公司将 通过自有资金、银行贷款等门道惩处。   本神色预测结束销售额 185,341 万元，结束净利润 17,774 万元，销售净利率 为 9.59%。神色各项经济方针细腻，经济性上可行。                 神色经济效益方针一览表  序号                内容                                  方针   （十五）广州保利琅悦神色        神色称呼                       广州保利琅悦   神色总投资（万元）                         115,860   神色预测开发周期                   2024 年 1 月至 2027 年 9 月       神色筹办主体     由全资子公司广州保泰实业发展有限公司开发筹办 筹办用大地积（平方米）                          22,021  总建筑面积（平方米）                          79,982   预测销售额（万元）                         128,438   本神色位于广州市花齐区，东至广州市花齐区技工学校，北至体育路。本项 目筹办用大地积 22,021 平方米，总建筑面积 79,982 平方米，容积率 2.50，为住 宅神色。   本神色位于广州市花齐区，属于区府板块。神色周边广州地铁 9 号线花果山 公园站，经体育路接驳至云山大路，交通较为方便；神色位于花齐老城区，糊口 递次完善，居住氛围浓厚；神色紧邻新华街第三小学，素养资源较优；神色周边 花齐区东谈主民病院，医疗资源较优。神色主要舒服当地与周边地区的刚性及改善性 需求，具备较好的阛阓远景。   本神色属公司在建神色，部分已获得预售许可证，盘算于 2026 年 7 月运行 寄托。   公司以招拍挂的形式获得该神色国土使用权。该神色国土出让协议及干系资 格文献获得情况如下：      文献称呼                            文献编号 国有地盘使用权出让协议                     440114-2023-000059   国有地盘使用权证          粤（2024）广州市不动产权第 08016294 号   开辟用地筹办许可证             地字第 4401142024YG0001422 号                        建字第 4401142024GG0131489 号、                        建字第 4401142024GG0140414 号、                        建字第 4401142024GG0162469 号、   开辟工程筹办许可证            建字第 4401142024GG0176428 号、                        建字第 4401142024GG0184482 号、                        建字第 4401142024GG0402411 号、                        建字第 4401142024GG0403454 号   建筑工程施工许可证        440114202404250301、440114202404250401、      立项备案                     2312-440114-99-01-208117      环评备案                            无需办理                        穗房预（网）字第 20240151 号、                        穗房预（网）字第 20240152 号、      预售证               穗房预（网）字第 20240191 号-1、                        穗房预（网）字第 20240285 号、                         穗房预（网）字第 20240321 号   本神色的总投资预测为 115,860 万元，其中地盘成本为 58,451 万元，开发前 期费为 2,157 万元，开辟装置工程费为 39,908 万元，配套递次开辟费为 6,192 万 元，工夫用度为 7,632 万元，其他用度为 1,519 万元。   本神色现在已开工。神色盘算使用召募资金 30,000 万元，其余资金公司将 通过自有资金、银行贷款等门道惩处。     本神色预测结束销售额 128,438 万元，结束净利润 10,420 万元，销售净利率 为 8.11%。神色各项经济方针细腻，经济性上可行。                 神色经济效益方针一览表     序号              内容                  方针     （十六）补充流动资金神色     房地产行业属于资金密集型行业，公司保有货币资金主要用于神色开辟、财 务用度、日常经管用度、营销用度及税费支拨等刚性支拨，合适行业特质。商量 到践约保证金入款等资金受限及寰宇各省市对房地产神色的预售资金监管条目， 公司需要必要的营运资金来舒服业务的闲居开展。     凭据公司筹办骨子情况及资金筹办，为舒服公司营运资金的基本需求，缩小 财务风险，增强抓续谨慎发展才调，公司拟将本次召募资金中的 100,000 万元用 于补充流动资金，占召募资金总和的比例为 10.53%，未逾越召募资金总和的 30%， 合适《注册经管目标》等轨则条目。 三、本次召募资金应用对公司筹办经管、财务情景等的影 响     （一）对公司筹办经管的影响     本次向特定对象刊行可调度公司债券的召募资金应用围绕公司现存主营业 务伸开，合适国度干系的产业政策与公司合座计策发展筹办。本次召募资金投资 神色具有细腻的阛阓发展远景与经济效益，将进一步晋升公司的阛阓竞争力，符 合公司及全体鼓励的利益。   （二）对公司财务情景的影响   本次刊行完成后，公司的金钱总和与欠债总和将同期增多，由于可调度公司 债券兼具股权与债权两种性质，债券抓有东谈主可选择是否将所抓有的债券进行转股。 假定其他财务数据不变的情况下，在债券抓有东谈主完成转股后，公司的净金钱将有 所增多，金钱欠债率将有所下跌，公司的老本实力将进一步晋升，偿债风险也随 之缩小，为公司的抓续发展提供细腻的保险。   （三）对公司盈利才调的影响   本次向特定对象刊行可调度公司债券的召募资金用于开辟北京、上海、佛山 等城市的 15 个房地产开发神色及补充流动资金，有助于公司增强抗风险才调， 进一步晋升中枢竞争力和可抓续发展才调。本次召募资金到位后，其产生经济效 益需要一定的时分，预测公司基本每股收益、稀释每股收益及净金钱收益率等指 标在此工夫将可能出现一定程度的下跌，即期讲演将会出现一定程度摊薄。但从 中始终看，本次向特定对象刊行可调度公司债券召募资金到位后，有助于增强公 司老本实力、充实公司营运资金。跟着召募资金的充分应用和主营业务的进一步 发展，有助于晋升阛阓占有率，晋升盈利才调，增强公司风险留意才协调合座竞 争力，沉着公司的行业地位。   （四）对公司现款流量的影响   本次向特定对象刊行可调度公司债券完成后，公司筹资举止现款流入将有所 增多，有用缓解业务发展带来的现款需求压力，且跟着召募资金的到位及使用效 益的开释，改日筹办举止现款流入也将有所增多，为公司的始终计策发展奠定坚 实基础，全面晋升公司抗风险才调。 四、可行性论断   要而论之，公司本次向特定对象刊行可调度公司债券召募资金使用盘算合适 干系政策和法律轨则，以及改日公司合座计策发展筹办，具备必要性和可行性。 本次召募资金的到位和参加使用，成心于舒服公司业务发展的资金需求，晋升公 司合座实力及盈利才调，增强公司可抓续发展才调，为公司发展计策场合的结束 奠定基础，合适公司及全体鼓励的利益。 （本页无正文，为《保利发展控股集团股份有限公司向特定对象刊行可调度公司 债券召募资金应用可行性分析敷陈（转换稿）》之盖印页）                       保利发展控股集团股份有限公司                            董事会                        二〇二四年十二月三旬日